Financovanie mestského rozvoja: tichý zápas o bohatstvo ukryté v pôde
- Dr. Branislav Machala
- Jul 29, 2024
- 10 min read
Časť druhá: zachytenie ekonomickej hodnoty pôdy
Branislav Machala
Téma: Financovanie rozvoja mestskej infraštruktúry z ekonomickej hodnoty pôdy |
Abstrakt: Tento príspevok poukazuje na nevyužitý potenciál financovať rozvoj mestskej infraštruktúry z ekonomickej hodnoty pôdy. Pozornosť sa sústredí na vzťah medzi ekonomickou hodnotou pôdy a územným plánovaním v hlavnom meste. Bratislava, podobne ako iné svetové metropoly, čelí urgencii zvýšiť investície do odolnosti mestskej infraštruktúry a zrýchlenia udržateľnej transformácie. Na to aby magistrát dokázal udržať tempo v silnej konkurencii miest, potrebuje využívať nové udržateľné zdroje financovania. Tento príspevok diskutuje jeden z kľúčových nástrojov financovania rozvoja mesta a na príklade aktuálnych plánovacích postupov v územnom rozvoji Celomestského centra (CMC), konkrétne Zmien a doplnkov Územného plánu hlavného mesta číslo 10 (ZaD 10) a metodiky pre dostupné bývanie, ukáže hlavné rozdiely a slabiny aktuálneho postupu, ako aj konštruktívné argumenty v prospech zmeny metodológie v rozvoji CMC a hlavného mesta vôbec. Príspevok objasňuje rácio mestskej politiky financovania rozvoja verejnej infraštruktúry z ekonomickej hodnoty pôdy, vymedzí jadro verejného záujmu v rozvoji CMC, a priblíži riziko zvýšenia cien bytov a gentrifikácie iniciovanej platnou metodikou pre dostupné bývanie. |
Kľúčové otázky: 1) Prečo financovať mestský rozvoj z ekonomickej hodnoty pôdy a aké je jeho rácio? 2) V čom spočíva kľúčový verejný záujem v rozvoji CMC? 3) Prečo je dôležité vnímať vzťah medzi magistrátom a developermi cez ekonomickú hodnotu pôdy? 4) Prispeje metodika pre dostupné bývanie k zvýšeniu cien bytov a gentrifikácii v meste? |
Abstract: This post highlights the untapped potential of the land value capture (LVC) policy approach in Bratislava. It focuses on the relationship between the economic value of land and land use planning in the Slovak capital. Like many cities worldwide, Bratislava faces the urgency of investing in the resilience of its urban infrastructure and accelerating the sustainability transition. To remain competitive, the municipality must explore sustainable financing options. The post scrutinizes existing planning practices in the redevelopment of Bratislava’s central development zone, emphasizing differences and weaknesses in the current planning approach. It advocates for adopting the LVC approach for waterfront development and citywide projects. Additionally, the post clarifies how the city could leverage land value to fund public infrastructure, underscores the public interest in redeveloping the central development zone, and highlights the risks of housing price escalation and gentrification associated with blanket upzoning. |
Language: Slovak |
Úvod
Význam a využitie ekonomickej hodnoty pôdy pre rozvoj Bratislavy, sa zdá byť nedocenený. Zakiaľ čo verejnému diskurzu dominujú oku lahodiace témy atraktívne pre mestský marketing, pod povrchom sa odohrávajú závažné procesy meniace budúcu podobu hlavného mesta a jeho metropolitného regiónu. Absencia odbornej a politickej diskusie k tvorbe a prerozdeleniu ekonomickej hodnoty pôdy vytvorenej verejnými rozhodnutiami, pripravuje hlavné mesto o príležitosti financovať rozvoj verejnej infraštruktúry a dlhodobo stimuluje rastúcu socioekonomickú polarizáciu v meste.
Predchádzajúca časť tohto príspevku ozrejmila dôvody, prečo je rozvoj a lokalita Celomestského centra vhodným príkladom o stave plánovania Bratislavy zajtrajška. Táto druhá časť sa zameria na vzťah medzi ekonomickou hodnotou pôdy a územným plánovaním hlavného mesta a jeho centrálnej rozvojovej zóny. Príspevok vychádza z premisy, že kľúčovou hybnou silou urbanizmu Bratislavy je maximalizácia ekonomickej hodnoty pôdy. Diskusia priblíži rácio financovania rozvoja verejnej infraštruktúry z ekonomickej hodnoty pôdy, objasní v čom spočíva jadro verejného záujmu v rozvoji CMC, a priblíži riziko zvýšenia cien bytov a gentrifikácie iniciovanej platnou metodikou pre dostupné bývanie.
Ekonomická hodnota pôdy ako hybná sila urbanizmu Bratislavy
Pôda je limitovaný zdroj, ktorej ekonomickú hodnotu do značnej miery ovplyvňuje politicko-ekonomický kontext. Integrácia Slovenska do jadra EÚ mala dlhodobý vplyv na dôveryhodnosť a stabilitu Slovenska, ako aj na rast ekonomickej hodnoty pozemkov v Bratislave. Tento rast hodnoty pôdy prispel k zmene funkčnej štruktúry mesta, keď v novej štruktúre ekonomiky priestorovo náročné objekty s nízkym výnosom (napr. pivovary, priemyselné sklady, či kultúrne sály), nahradili výnosnejšie funkcie (napr. kancelárske priestory, bývanie, či nákupné centrá). Nestabilné inštitucionálne prostredie postkomunistickej Bratislavy urýchlilo tento proces zmeny funkčno-priestorovej štruktúry mesta, a to aj za cenu strát kultúrnych objektov, parkov, či technických pamiatok.
Investori a developeri začali súperiť o pozemky, na ktorých medzera medzi ich aktuálnou a potenciálnou hodnotou mala resp. má najvyšší rozdiel. Stali sa vlastníkmi dôležitých rozvojových plôch v Bratislave a iniciátorom zmien a doplnkov územno-plánovacej dokumentácie. Príklady existujúcej praxe z realizácie veľkých mestských projektov na nábreží Dunaja ukazujú, že územný plán hlavného mesta neaktualizujú mestské politiky či urbanistický koncept mesta, ale individuálne developerské projekty maximalizujúce ekonomickú hodnotu pôdy.
Magistrát hlavného mesta prišiel masívnou privatizáciou pozemkov v transformačnom období o výhodnejšiu pozíciu v územnom rozvoji, no kľúčové regulačné nástroje mu v rukách ostali. Hoci súkromní developeri môžu vplývať na celkovú hodnotu ich pozemku – investíciami do vylepšenia vybavenosti, de facto však nemajú priamu možnosť zvýšiť hodnotu samotnej pôdy. Ako vlastníci pozemku však môžu požiadať o zmenu regulácie stanovenej v územnom pláne mesta, čím sa môže zhodnotiť ekonomická hodnota pôdy – ich stavebných pozemkov. Takéto rozhodnutie je však suverénnym rozhodnutím v kompetencií samosprávy. Zmena regulácie – funkcie využitia pôdy, hustoty zastavanosti resp. intenzity využitia – generuje novú hodnotu pôdy a tým pádom aj zisk súkromným vlastníkom. K tvorbe novej ekonomickej hodnoty súkromných pozemkov tiež dochádza verejnými investíciami do skvalitňovania infraštruktúry, mestskej vybavenosti, či dopravy. Takto generovaná hodnota pôdy súkromných pozemkov, iniciovaná verejným sektorom, vytvára predpoklad na nárokovateľný verejný benefit, keďže nie je vytvorená zásluhou súkromného vlastníka.
Kľúčovým kritériom dnešného úspechu pri rozhodovaní o budúcnosti Bratislavy a jej hlavných rozvojových zón, je schopnosť integrácie mestskej politiky do nástrojov a postupov územného plánovania. Pre lepšiu ilustráciu preto nasledovná časť spojí dva paralelné procesy: prebiehajúci proces schvaľovania Zmien a doplnkov Územného plánu hlavného mesta číslo 10 a schválenú aktualizáciu Metodiky zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj dostupného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania.
Rozhodovanie o Bratislave zajtrajška – CMC
Navrhované Zmeny a doplnky Územného plánu hlavného mesta číslo 10 (ZaD 10), regulujúce lokalitu Celomestského centra (CMC), sú príkladom jednorazového rozhodnutia samosprávy udeliť zmenou regulácie vybraným pozemkom developerské práva na intenzívnejšie využitie pozemku. Takéto rozhodnutie vytvorí novú ekonomickú hodnotu pôdy prostredníctvom zmeny funkcie, zvýšenia hustoty resp. intenzity využitia dotknutého pozemku. V anglicky hovoriacich krajinách sa tomuto kroku hovorí upzoning.
ZaD 10 navyšujú index podlažných plôch z 1,8 IPP na 2,3 IPP – čo predstavuje nárast intenzity využitia územia CMC o približne +34%. Toto navýšenie generuje nenárokovateľný, mimoriadny zisk vytvorený rozhodnutím poslancov mestského zastupiteľstva. Pod mimoriadnym ziskom v územnom plánovaní tento príspevok rozumie nenárokovateľnú nadhodnotu vytvorenú iniciatívou a rozhodnutím hlavného mesta napr. spomínané navýšenie intenzity využitia pozemku v zmenách a doplnkoch k územnému plánu. Ide o dobrovoľné rozhodnutie poslancov mesta zhodnocujúce ekonomickú hodnotu pozemkov súkromných vlastníkov. Táto nadhodnota sa preto stáva legitímnym nárokom mesta pre potreby rozvoja verejnej infraštruktúry – a to v závislosti od mestskej politiky ktorej je súčasťou. Finančne resp. nefinančné formy plnenia, sú teda jasne prepojené s mestskou politikou vďaka ktorej boli získané. V Bratislave sa tak v prípade zmien a doplnkov doposiaľ nedialo, čím magistrát de facto privatizoval tieto developerské práva bez nároku na protihodnotu.
Pri interpretácii upzoningu je dôležité rozlíšiť ekonomickú hodnotu nehnuteľnosti a hodnotu pozemku ako dve paralelne existujúce hodnoty. Na základe hore uvedeného, tento príspevok – na rozdiel od aktuálne platnej metodiky – objasňuje opodstatnenosť ukotviť metodiku upzoningu v ekonomickej hodnote pôdy. Zachytenie novovzniknutej hodnoty pôdy, označovanej aj ako land value uplift, je legitímnym nárokom pre mestskú politiku magistrátu hlavného mesta. Hlavné mesto však dodnes nemá mestskú politiku, ktorá by rámcovala upzoning ako nástroj územného plánovania. Vzniká preto riziko interpretácie a aplikácie tohto nástroja v praxi.
Upzoning, ako nástroj územného plánovania, je v zahraničí súčasťou širšej diskusie o dostupnosti bývania. Mainstreamový diskurz ku kríze dostupnosti bývania v Bratislave, kladie imperatív na plošné zvýšenie ponuky bytov na trhu s nehnuteľnosťami, čo má viesť k zlacneniu cien bytov. Inými slovami, príčinou akútnej nedostupnosti bývania v Bratislave, je nedostatočná ponuka bytov na trhu, a preto treba plošne viac stavať. Tento naratív vychádza s diskusie k tzv. plošnému upzoningu. Plošný upzoning, podľa popredného ekonomického geografa Michaela Storpera v rozhovore pre The Planning Report[1], vychádza z tézy, že kríza bývania v prosperujúcich metropolách pramení v obmedzujúcej regulácií, byrokracií, a reštriktívnom územnom plánovaní. Metropoly naprieč kontinentami majú mať identické problémy – nadmerná byrokracia a regulácia v územnom plánovaní. Ako riešenie krízy dostupnosti bývania vidia zástancovia plošného upzoningu v deregulácii územného plánovania a zvýšení ponuky na trhu s nehnuteľnosťami. Zvýšená ponuka má zabezpečiť tzv. „trickle-down efekt“ t.j. ceny bytov začnú rastúcou ponukou klesať a zvýši sa dostupnosť bývania naprieč dopytom – pre rodiny a nízko príjmové skupiny.
Prax však podľa Storpera ale aj Richarda Floridu[2] nie je ani zďaleka tak jednoznačná, ako naznačuje imperatív plošného upzoningu – treba viac stavať a deregulovať územné plánovanie. Freemark[3] na jeho výskume aplikovania plošného upzoningu v Chicagu ukázal, že jeho implementácia dosiahla zvýšenie cien pozemkov, čím dosiahla presný opak svojho zámeru. V čase ceny nehnuteľností v lokalitách kde bol aplikovaný rástli. Plošný upzoning v dobrých lokalitách podnecuje gentrifikáciu – prílev vysokopríjmových ľudí, ktorí postupne vytláčajú stredne a nízkopríjmové skupiny. Výsledok je teda pravý opak toho, čo bolo zámerom plošného upzoningu. Príkladom je aj mesto Vancouver, ktoré by vzhľadom na dynamiku rastu ponuky a hustoty bývania malo byť jedným z najdostupnejších miest v Kanade a Severnej Amerike vôbec. Vo Vancouveri sa krízu bývania rozhodli riešiť zásadným zahusťovaním centra a plošným zvýšením ponuky bývania. Stal sa však pravý opak a ceny bytov naďalej rastú. Dôvodom prečo zvýšenie ponuky a hustoty bývania nezvýšilo dostupnosť bývania, je že rastúca cena pozemkov absorbovala benefity novej ponuky bytov – pretože dodatočná ponuka bytov zvýšila ceny pozemkov. Plošný upzoning teda zvýšil cenu pozemkov tým, že zvýšil kapacitu ich finančného obratu. Takže plošné navýšenie ponuky bývania samo o sebe nerieši problém dostupnosti bývania.
Za problematický sa teda ukazuje necielený – plošný upzoning, ktorý nie je prepojený s bytovou politikou mesta a metodicky nevychádza z ekonomickej hodnoty pôdy. Predpoklad, že zvýšená ponuka prinesie vytúženú dostupnosť bývania naprieč dopytom sa javí byť mylný, keďže neprodukuje byty pre cieľové skupiny strednej a nižšej strednej vrstvy v lokalitách kde je také bývanie potreba.
Arbitrárnosť metodiky pre dostupné bývanie
V poradí štvrtá verzia Metodiky zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj dostupného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania (ďalej metodika), spadá koncepčne do bytovej politiky mesta. Metodiku je preto treba hodnotiť na základe jej prínosu k zvýšeniu dostupnosti bývania. Otázka bývania je komplexná problematika, niekedy označovaná aj ako „a wicked problem“ a vyžaduje si súbor komplementárnych mestských politík. Hoci Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020-2030 prijatá v roku 2021 (ďalej koncepcia) túto potrebu identifikuje, prijatá metodika prináša na jej prínos k dostupnosti bývania viac otázok než odpovedí.
Metodika vo svojej podstate dereguluje územné plánovanie za protihodnotu a hľadá riešenie dostupnosti bývania v spolupráci s realitnými developermi. Opiera sa pritom o koncept verejno-súkromného partnerstva (PPP). Hľadanie riešení bytovej otázky v spolupráci s súkromným sektorom, je dôležitý variant v scenároch rozvoja hlavného mesta. No zakiaľ čo Bytová politika SR do 2030, zdôrazňuje pri PPP možnosť a úlohu súkromného kapitálu pri financovaní rozvoja bývania, metodika sa zameriava výlučne na spoluprácu s koncovým aktérom – realitnými developermi. Úloha realitných developerov v otázke dostupnosti bývania je z podstaty veci ambivalentná. Príkladom kedy magistrát a developer sú v otázke dostupného bývania v konkurenčnom postavení je akvizícia pozemku. Pozemková politika je považovaná za fundamentálnu politiku dostupnosti bývania – aj samotnou koncepciou mestskej bytovej politiky. Keďže pôda je vzácny zdroj, prebieha o ňu v trhovom prostredí súťaž. Zakiaľ čo pred rokom 1989 mal štát/mesto monopolné postavenie v mestskom rozvoji, v trhových podmienkach platí pri nadobúdaní pozemkov princíp konkurencie. Vysvetlenie možno hľadať v bid rent theory – veľmi zjednodušene „kto dá viac ten berie“, čím dochádza k funkčnému a sociálnemu priestorovému členeniu v meste. Súťaž o pôdu je zero-sum game tzn. víťaz berie všetko, v tomto prípade pozemok. Inými slovami, magistrát je v trhových podmienkach jedným z mnoha aktérov súperiacich o pozemky – čim sa dostáva do konkurenčného postavenia s realitnými developermi. Zámer metodiky v spolupracovať s developermi na deregulácií intenzity zástavby a nezohľadniť pritom konkurenčné postavenie v pozemkovej politike otvára zásadnú otázku – z akej politiky metodika vychádza a bude metodika skutočne príspevkom k dostupnému bývaniu?
Hlavným limitom metodiky je absencia jej metodologického ukotvenia. Metodika totižto neobsahuje diskusiu, ktorá by objasnila jej východiskové tézy a metodologicky by ju ukotvila v konkrétnej mestskej politike. Rozpor spočíva v tom, že na jednej strane sa javí ako nástroj bytovej politiky, no na strane druhej ako nástroj rozvoja mestskej infraštruktúry. Nie je zrejmé z akých odborných argumentov a diskusií pramení a na základe akých dát je zasadená do kontextu Bratislavy. Voľba kľúčových téz ako aj aplikovania metodiky je preto arbitrárna.
Výpočet metodiky kontribúcie developerov je odvodený z vyššieho výnosu vytvoreného zvýšením plochy obytných priestorov. K navýšeniu plochy obytných priestorov dôjde buď dereguláciou intenzity využitia územia, a/alebo zmenou funkčnej regulácie zvyšujúcej podiel bývania. Kľúčovým indikátorom pre výpočet zvýšeného výnosu tzv. „nadhodnoty developera“, je hrubá podlažná plocha (HPP) určená na bývanie udávaná v metroch štvorcových. Metodika teda vôbec nezohľadňuje ekonomickú hodnotu pôdy – ktorú sama mení – a v odôvodnení rácia výpočtu berie ekonomickú hodnotu pôdy ako „vstup“ voči ktorému chce mať „neutrálne postavenie“. Magistrát tak metodikou vníma pôdu Bratislavy ako externý vstup, čim sa de facto vzdáva roli regulátora.
„Pre neutrálnosť výpočtu vo vzťahu k vývoju cien vstupov (stavebné materiály, cena práce či pozemkov, nákladov financovania) a predajných cien, ktoré sa budú meniť v čase, premieta vzorec uvedenú maržu na zodpovedajúci podiel z hrubej bytovej podlažnej plochy, zrealizovanej naviac na základe zmeny ÚPN BA.“
Tento príspevok objasňuje, že rozhodnutie Mestského zastupiteľstva hlavného mesta prideliť nové developerské práva súkromnému pozemku – ako tomu je v prípade CMC, vytvára novú hodnotu pôdy. Nadhodnota je teda nová ekonomická hodnota pôdy generovaná rozhodnutím mestského zastupiteľstva, a preto aj výpočet kontribúcie má vychádzať zo zmeny ekonomickej hodnoty pôdy. Metodika preto nemá mať k zmene hodnoty pôdy neutrálne postavenie – práve naopak, pôda je územie hlavného mesta a dynamika ekonomickej hodnoty pôdy má byť jadrom výpočtu kontribúcie developerov. Z tohto dôvodu metodika neponúka odpoveď na základnú otázku ohľadom jej hlavného cieľa: Ako sa byty stanú dostupnejšie, keď cena pôdy na ktorej iniciuje výstavbu bytov vzrastie?
V dôsledku absencie metodologického ukotvenia, trpí metodika nie len problémom identifikovania vzniku novej ekonomickej hodnoty, ale aj problémom cieľového určenia jej prerozdelenia. Zakiaľ čo metodika argumentačne legitimizuje svoju opodstatnenosť ako nástroj dostupného bývania, de facto si otvorila možnosť byť novým poplatkom za rozvoj t.j. nástroj rozvoja mestskej infraštruktúry. Metodika tým, že umožňuje naplniť podmienky v pomere 80% z kontribúcie určených na rozvoj mestskej infraštruktúry a 20% na nájomné bývanie, umožňuje pokles výberu kontribúcie na dostupné bývanie zo 100% na 20% – čím de facto opustila zámer mestskej bytovej politiky z ktorej vzišla. Hypoteticky by cieľom metodiky mohla byť minimálna hranica 20% z celkového počtu bytov v novostavbe určených na dostupné bývanie, no realita je výber min. 20% zo samotnej kontribúcie. Metodika teda nemá ustálené pravidlo aké percento dostupných bytov ma byť v novostavbe, ani ich prepojenie s cieľovou skupinou – čím sa stáva neadresná. Prínos metodiky k dostupnému bývaniu je nejasný a nahradením plnenia z dostupného bývania za infraštruktúru, podnecuje metodika v území gentrifikáciu t.j. postupné, plíživé vymiestňovanie sociálne slabších skupín z lokality. Pričom podľa samotnej koncepcie mestskej bytovej politiky ju má mitigovať.
Mestské politiky, ako aj ich nástroje, sa len ťažko dajú kopírovať – ako je tomu prípad kópie dobrej praxe mestskej lavičky z Prahy. Nastavenie politík musí vychádzať z poznania daného prostredia, inak sa aj politiky s dobrým úmyslom môžu stať kontraproduktívne. Pre ilustráciu odlišností metodík kontribúcie možno spomenúť koeficient kontribúcie vo Vancouveri je 75% v Bratislave 25%; metodika kontribúcie v Sao Paule vychádza z ekonomickej hodnoty pôdy, zohľadňuje solidaritu medzi mestskými časťami a dodatočné stavebné práva pre pozemok verejne draží, čim trh určí cenu – nie magistrát a rozlišuje majetkové práva od práva na výstavbu. Tvorba mestských politík v Bratislave si preto vyžaduje kontinuálne úsilie a systematické financovanie tvorby znalostí s vysokou pridanou hodnotou pre verejný sektor.
Záver
Tento príspevok ponúka aktuálnu snímku plánovania rozvoja Bratislavy. Na príklade tvorby a implementácie kľúčových nástrojov územného plánovania, ponúka konštruktívnu perspektívu rozvoja lokality Celomestského centra a územného plánovania v Bratislave vôbec. Odhaľuje niektoré systémové riziká a príležitosti, o ktorých vývoji sa dnes rozhoduje. Kontrola magistrátu nad jeho vlastným územím znamená kontrolu nad formovaním budúcnosti hlavného mesta a kvalitou života jeho obyvateľov. Je to práve kvalita verejnej infraštruktúry, ktorá vytvára prvý citeľný dojem a rozdiel v kvalite života medzi mestami navzájom. Tento príspevok poukázal na nový zdroj udržateľného financovania rozvoja mestskej infraštruktúry, ktorým CTD navrhuje systémové riešenie zvýšenia kvality mestskej infraštruktúry v Bratislave.
Pôda je popri obyvateľoch najcennejší zdroj mesta. Ekonomickú hodnotu pôdy do významnej miery ovplyvňujú rozhodnutia verejného sektora, a preto časť z takto vytvorenej hodnoty je legitímnym zdrojom financovania rozvoja verejnej infraštruktúry. Zvýšenie ekonomickej hodnoty súkromných pozemkov verejnými rozhodnutiami, akým je napríklad rozhodnutie Mestského zastupiteľstva prideliť nové developerské práva pozemkom v lokalite CMC, nie je dodnes ošetrené mestskou politikou. Aktuálne platná Metodika dostupného bývania 4.0 ekonomickú hodnotu pôdy nezohľadňuje. Metodika hľadá východisko v deregulácii územného plánovania v prospech zvýšenia agregátnej ponuky bytov na trhu, čim je v súlade s naratívom plošného upzoningu. Za príčinu nízkej dostupnosti bývania metodika považuje nízku ponuku bytov na trhu, pričom aj samotná Bytová politika SR do 2030 diskutuje príčiny znižujúcej sa dostupnosti bývania v ich komplexnosti, medzi inými: príjmy domácností, privatizáciu bytového fondu, ukončenie podpory komplexnej bytovej výstavby realizovanej štátom, cenovú deregulácia služieb spojených s bývaním, druhý demografický prechod, resp. dostupnosť financovania. Naviac zdôrazňuje aj regulačnú úlohu štátu a verejných inštitúcií. Na základe predošlej diskusie sa tento príspevok prikláňa k charakterizovaniu prijatej metodiky ako metodiky plošného upzoningu zameranú na zvýšenie agregátnej ponuky bytov na trhu s bývaním. Otázkou však nie je či stavať viac, ale ako, kde a pre koho?
Prínos platnej metodiky k dostupnému bývaniu je však nejasný hneď z niekoľkých dôvodov. Za hlavné slabiny možno považovať jej metodológiu, arbitrárnosť a adresnosť. Z metodologického hľadiska metodika nie je jasne ukotvená a nie je zrejmé odkiaľ pramenia jej hlavné argumenty. Základnou nezodpovedanou otázkou je vysporiadanie sa metodiky s cenou pôdy pod novostavbami. Metodika tým že zvyšuje hrubú podlažnú plochu bytov v novostavbách, zvyšuje zároveň aj kapacitu finančného obratu pozemkov na ktorých byty stoja. Z metodiky nie je zrejmé ako sa vysporiadala s kľúčovou väzbou medzi hodnotou pôdy a hodnotou nehnuteľnosti, a preto nie je zrejmé ako sa byty stanú dostupnejšie, keď cena pôdy na ktorých metodika iniciuje výstavbu vzrastie. Metodika má tiež vnútorný rozpor v tom, či ide o nástroj bytovej politiky, alebo prístup k financovaniu rozvoja mestskej infraštruktúry. Na jednej strane argumentuje potrebou deregulovať územné plánovanie z dôvodu nízkej ponuky dostupných bytov na trhu, na strane druhej redukuje minimálnu hranicu plnenia kontribúcie na dostupné bývanie zo 100% na 20%. Nie je tiež zrejmá presná cieľová skupina ani kritéria jej výberu. Na základe ukotvenia metodiky v Koncepcii mestskej bytovej politiky 2020-2030, by však jasne mala plniť rolu nástroja zvyšovania dostupného bývania. Kombinácia nezohľadnenia ekonomickej hodnoty pôdy a zásadné zvýšenie maximálneho podielu z kontribúcie do verejnej infraštruktúry, vyvára z metodiky potenciálne nástroj magistrátom iniciovanej gentrifikácie. Týmto sa metodika sama dostala do rizika rozporu s Koncepciou mestskej bytovej politiky 2020-2030, ako aj jej vlastnou tézou o spravodlivej politike.
Kľúčové rozhodnutia o charaktere centra Bratislavy zajtrajška padnú v dohľadnej dobe. Budúca trajektória lokality CMC sa preto tvaruje už dnes. Existuje mnoho možných uhlov pohľadu v čom spočíva verejný záujem v rozvoji tejto lokality, no tento príspevok argumentuje, že ten kľúčový vychádza v schopnosti magistrátu zachytiť novo vytvorenú ekonomickú hodnotu pôdy. Tento argument má oporu v konkrétnej mestskej politike a porozumení kauzálnych procesov, ktorých je súčasťou. Nadchádzajúce verejné rozhodnutia by preto mali mať možnosť byť ukotvené v kvalifikovaných podkladoch a odporúčaniach.